Передзвоніть мені
Консультація безкоштовно
Укр | Рус

Консультація та запис на прийом:

(067) 340-33-30
(032) 253-98-93



Підходи та принципи оцінки вартості нерухомості


Підходи та принципи оцінки вартості нерухомостіВибір методу оцінки дуже важливий для одержання об'єктивної і точної вартості нерухомості.

Існують три методи оцінки вартості нерухомості:

1. Витратний метод.

2. Метод прямого порівняльного аналізу продажів.

3. Дохідний метод.

Витратний метод ґрунтується на вивченні можливостей інвестора в придбанні нерухомості і виходить з того, що інвестор, виявляючи належну розважливість, не заплатить за об'єкт більшу суму, ніж та, в яку обійдеться йому отримання відповідної ділянки під забудову і зведення аналогічного за призначенням і якості об'єкта в осяжний період без істотних витрат. Даний метод оцінки може призвести до об'єктивних результатів, якщо можливо точно оцінити величини вартості і зносу об'єкта за умови відносної рівноваги попиту та пропозиції на ринку нерухомості.

Витратний метод показує оцінку повної відновної вартості об'єкта за вирахуванням зносу, збільшену на ринкову вартість землі.

Основні етапи процедури при цьому методі:

1. Розрахунок вартості придбання вільної і наявної в розпорядженні землі з метою оптимального її використання.

2. Розрахунок ринкової вартості зведення нових аналогічних об'єктів одержання повної відновної вартості об'єкта.

3. Визначення величини фізичного, функціонального і зовнішнього зносу об'єкта, обладнання та механізмів.

4. Зменшення відновної вартості на суму зносу для отримання залишкової відновної вартості об'єкта.

5. Додавання до розрахованої залишкової відновної вартості будівлі вартості земельної ділянки.

Метод прямого порівняльного аналізу продажів ґрунтується на посилці, що суб'єкти на ринку здійснюють операції купівлі-продажу за аналогією, ґрунтуючись на інформації про аналогічні угоди. Звідси випливає, що даний метод має в своїй основі припущення, що розсудливий покупець за виставлену на продаж нерухомість не заплатить більшу суму, ніж та, за яку можна придбати аналогічний за якістю та придатності об'єкт.

Метод включає збір даних про ринок продажів і пропозицій по об'єктах нерухомості, подібним з оцінюваним. Ціни на об'єкти - аналоги потім коригуються з урахуванням параметрів, за якими об'єкти відрізняються один від одного. Після коректування цін їх можна використовувати для визначення ринкової вартості оцінюваної власності.


Читайте також: Узаконення самочинного будівництва


Основні етапи процедури оцінки при цьому методі:

1. Дослідження ринку з метою збору інформації про здійснені угоди, котируваннях, припущення з продажу об'єктів нерухомості, аналогічних об'єкту оцінки.

2. Відбір інформації з метою підвищення її достовірності та отримання підтвердження того, що зроблені угоди відбулися у вільних ринкових умовах.

3. Підбір відповідних одиниць виміру та проведення порівняльного аналізу для кожної обраної одиниці.

4. Порівняння оцінюваного об'єкта і відібраних для порівняння об'єктів, проданих або продаються на ринку по окремих елементах; визначення ціни оцінюваного об'єкта.

5. Встановлення вартості оцінюваного об'єкта шляхом аналізу порівняльних характеристик та ведення їх до одного вартісного показника або групі показників. В умовах нестачі або низької достовірності інформації про ринок замість вартісної оцінки об'єкта вихідні дані можуть бути представлені у вигляді групи показників або діапазону цін.

Дохідний метод ґрунтується на принципі очікування - типовий інвестор або покупець купує нерухомість в очікуванні отримання майбутніх доходів або вигод. Іншими словами, вартість об'єкта визначається, як його здатність приносити прибуток у майбутньому.

Метод мультиплікатора валової ренти.

Метод мультиплікатора валової ренти доцільно застосовувати для оцінки житлової та іншої нерухомості, якщо експлуатаційні витрати неможливо визначити достовірно, якщо інформація про них повністю відсутня.

Метод заснований на припущенні, що існує певний зв'язок між ціною нерухомості і можливим доходом від здачі її в оренду (рентний дохід).

Основні етапи застосування методу:

1. Розрахунок мультиплікатора валової ренти на основі аналізу продажів порівнюваних об'єктів, які на момент продажу здавалися в оренду.

МВР = Ц / Агод,

де:

МВР - мультиплікатор валовий ренти; Ц - ціна продажу порівнюваного об'єкта; А - річний рентний дохід.

2. На основі суджень оцінювача отримані мультиплікатори валової ренти слід усереднити, отримавши єдине значення, що відбиває характер ринкових відносин у сфері житлової нерухомості, який буде застосований в подальших розрахунках.

3. Визначити величину рентного доходу об'єкта оцінки. Якщо на дату оцінки він не здавався в оренду, необхідно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, опубліковані дані про типові показники орендної плати, провести необхідні коректування.

4. Визначити вартість об'єкта оцінки (С):

С = МВР х Агод

Незважаючи на простоту алгоритму, вказаний метод слід застосовувати тільки в разі достовірної інформації по порівнюваних об'єктах, впевненості в тому, що об'єкти-аналоги мають подібні характеристики, а також ринок нерухомості активний, і зафіксовано велику кількість продажів. У разі якщо зібрана ринкова інформація відповідає ознакам достатності та достовірності, орендна плата може визначатися без поправок, як середня величина. В іншому випадку необхідно внести поправки.

Кожен з цих методів призводить до отримання цінових характеристик об'єктів. Подальший порівняльний аналіз дозволяє зважити переваги і недоліки кожного з використаних методів і встановити остаточну оцінку об'єкта власності на підставі даних того методу або методів, які розцінені як найбільш надійні.

У процесі роботи над визначенням вартості об'єкта оцінки виявлено, що використання витратного підходу оцінки майна є неефективним. Тому оцінювачем прийнято рішення відмовитися від його застосування, і при розрахунку величини вартості об'єкта оцінки і використовувати тільки два - порівняльний і прибутковий методи. Нижче наводиться коротке обгрунтування даного рішення.

Витратний підхід ґрунтується на принципі заміщення, який свідчить, що покупець не заплатить за нерухомість більше тієї суми, яку потрібно буде витратити на придбання земельної ділянки і будівництва на ній об'єкта, аналогічного за своїми споживчими характеристиками об'єкта оцінки, наприклад, квартири в багатоквартирному будинку. Офіційною кошторисом витрат на покупку ділянки і будівництва на ньому будівлі, частиною якого є об'єкт оцінки, Оцінювач не має.

У свою чергу, розрахунок за «типовим» кошторисами, з урахуванням всіх реальних додаткових витрат, визначенням сукупного зносу будівлі в цілому і «вичленування» вартості одиниці площі квартири призведе до великої похибки при обчисленнях.

Крім того, абсолютно не відомі випадки подібного «витонченого» придбання житла, коли покупець-приватна особа набував у власність одну квартиру в багатоквартирному будинку за допомогою його будівництва.

 

comments powered by Disqus