Передзвоніть мені
Консультація безкоштовно
Укр | Рус

Консультація та запис на прийом:

(067) 340-33-30
(032) 253-98-93



Блукаючі реєстрами: чому квартири українців уразливі для шахраїв

Квартирні шахраїНові правила реєстрації нерухомості, які вступили в силу з початку року, виглядають непогано на папері. На практиці все виявилося набагато сумніше.

Зміна закону не завжди веде до поліпшення та спрощення існуючої процедури. Навпаки, зміна правил, особливо на перших порах, значно ускладнює життя всім учасникам, які повинні цих правил дотримуватися. «Так і з новим Законом« Про реєстрацію ... »: зареєструвати нерухомість так само складно, як і раніше, але по-іншому». Для прикладу юрист наводить ситуацію з оплатою державного мита. Тепер вона підвищена, і в разі відмови в реєстрації її не повертають. При відмові в реєстрації можна було б спробувати повернути гроші через суд. Але на це піде багато часу, нервів і тих же грошей.

Адвокати компанії Хелем допоможуть Вам захистити вашу нерухомість при купівлі/продажу.

Ще одна штучно створена проблема стосується нерухомості, що перебуває у спільній власності. Якщо раніше можна було отримати один документ, дійсний для всіх власників, де розписувалися частки кожного, тепер кожному окремо потрібно самостійно звертатися за відповідним документом. І кожному сплачувати окремо держмито. «Перехід адміністрування зазначеного реєстру в нашій країні, як завжди, стався з численними недоробками, промахами і незручностями, в тому числі критичними».

Шахраї не дрімають

Законом встановлено, що права на нерухоме майно, які виникли до його вступу в силу, визнаються дійсними. Але закон не передбачає автоматичного перенесення всієї інформації з попередніх реєстрів в новий. Це створює поле для махінацій. Користуючись небажанням БТІ передавати реєстрові книги Укрдержреєстру, зловмисники можуть спробувати зареєструвати нерухомість в новому реєстрі за підробленими документами. «Якщо Держреєстр прав не наповнений інформацією щодо об'єкта нерухомості, існує ризик того, що незабаром він буде наповнений інформацією без участі в цьому процесі правовласників». Тому правовласникам варто приділити час перевірки даних, які містяться в Держреєстрі прав, а в разі їх відсутності - подбати про перенесення інформації з попередніх реєстрів до Державного реєстру прав (див. «Як перереєструвати квартиру в новому реєстрі»).


Читайте також: Судові спори з банками 


Зараз у БТІ забрали монополію на реєстрацію нерухомості, тому єдиний їх важіль - це паперові реєстри зі списками власників. Хоч Закон «Про реєстрацію ...» і передбачає обов'язок БТІ протягом трьох днів давати відповіді на запити держреєстраторів і нотаріусів про право власності, але санкції за порушення цієї норми закон не передбачає. А як показує практика, норма із зобов'язанням, не підкріплена санкцією, працює через раз. До всього, дані списки схильні до ризиків їх втрати: час, вологість, пожежі.

У новому Держреєстрі значиться лише інформація про об'єкти, якщо угода про їх придбання була оформлена після 2013 року

«Тому - якщо вся інформація про право власності повинна міститися в електронному реєстрі, краще її туди внести», - радить юрист.

Зазначимо, що окремі випадки шахрайств мають місце, однак за відсутності статистики важко сказати, чи стало їх більше в порівнянні з тим часом, коли реєстрацію проводили БТІ. «Зрозуміло, якщо власник впевнений чи припускає, що його нерухоме майно може стати об'єктом злочинних посягань, спрямованих на заволодіння цим майном за допомогою внесення даних до нового реєстру на підставі неправдивих документів, доцільно перенести інформацію про справжній власника в новий реєстр», - зауважує юрист.

Як відмовляють реєстратори

За новими правилами нотаріус здійснює реєстрацію у разі переходу прав на об'єкт нерухомості (продаж, дарування і т. Д.) Разом з оформленням відповідного договору. В інших випадках потрібно звертатися безпосередньо в Укрдержреєстр. Відповідно до закону, нотаріус реєструє права в день нотаріального оформлення угоди. Реєстратору на цю процедуру відводиться 14 днів. Але Олександр Буртовий зауважує, що існує ризик відмови реєстратора з незрозумілих причин. Закон начебто містить вичерпний перелік підстав для такої відмови. Але існує велика ймовірність широкого тлумачення зазначених підстав державним реєстратором з суб'єктивних причин. «Зрозуміло, коли орган реєстрації відмовляє в реєстрації права власності на підставі того, що якогось документа не вистачає в списку наданих. Але як бути, коли відсутній документ надали, держмито по другому разу сплатили, але реєстратор знайшов нову підставу для відмови? »Юрист наводить випадок з практики, коли підставою для повторної відмови послужив лист БТІ про те, що техпаспорт на об'єкт складений з порушеннями, хоча на момент першої відмови такого листа не було.

Часто вичерпні підстави для відмови взагалі не повідомляють, обмежуючись формальною відпискою. Не змінилася і практика, при якій заявників на прийомі переконують не подавати документи, мотивуючи це тим, що все одно буде отримано відмову. Юрист зауважує, що в органах Укрдержреєстру, як правило, документи повертаються після закінчення максимально допустимого за законодавством терміну.

А квартирка-то закладена!

Усім власникам необхідно самим терміново подбати про перенесення інформації з попередніх реєстрів до Державного реєстру прав

Ще одна проблема нового реєстру - він не містить інформацію про обтяження. Таким чином, потенційний покупець може зіткнутися з ситуацією, коли виявиться, що купується їм об'єкт знаходиться в заставі під невиплачений банківський кредит. Олександр Буртовий розповідає, що, наприклад, при оформленні угоди з купівлі-продажу квартири нотаріус перевіряє наявність або відсутність іпотек, заборон на відчуження нерухомості. Він має доступ до реєстрів заборон відчуження і іпотек. Однак такий доступ можливий виключно в момент нотаріального оформлення угоди. Тобто нотаріус не може оформити перехід права власності на об'єкт, що знаходиться в заставі. Але можлива ситуація, коли в момент нотаріального оформлення угоди покупець раптом дізнається, що майно перебуває в заставі. Тут юрист радить для початку попросити продавця переоформити квартиру в Держреєстрі з перенесенням в нього всієї інформації про об'єкт, що дозволить сторонам майбутньої угоди переконатися в «чистоті» об'єкта нерухомості.

Радимо потенційному покупцеві вибрати для угоди нотаріуса, якому він довіряє. «Нотаріус має доступ до реєстрів, і якщо він собі не ворог, то не засвідчить договір за наявності зареєстрованих обтяжень. Відносно незареєстрованих обтяжень - вони не мають пріоритету », - коментує він. Крім того, доповнює, що якщо спір про майно розглядається судами і встановлено обтяження, органи реєстрації повинні утриматися від реєстрації переходу прав.

Кредитори теж незадоволені

Нові правила реєстрації нерухомості не дають можливості належним чином реалізувати свої права кредиторам, чиї позики забезпечені нерухомістю. «Наявність двох відокремлено існуючих реєстрів (БТІ і Укрдержреєстру - ред.) Призвело до того, що колосальна кількість рішень судів просто неможливо виконати технічно, при цьому боржникові ніякої протидії надавати навіть не потрібно», - говорить він. І наводить випадок із практики, коли кредитор не може виконати рішення суду про стягнення нерухомості. У державній виконавчій службі розводять руками: вони не можуть виявити майно боржника, хоча кредитор точно знає, що боржник володіє цілою групою об'єктів нерухомості.

Проблема в тому, що в новому Держреєстрі значиться лише інформація про об'єкти, якщо угода про їх придбання була оформлена після 2013 року. Інші дані про право власності можна отримати лише в БТІ. БТІ для всіх подібних запитів має стандартну відповідь, який навіть можна побачити на відповідному сайті в Києві». На цьому сайті сказано, що БТІ може дати інформацію про право власності тільки щодо об'єкта за конкретною адресою. Тобто, виходить, що для визначення місця знаходження нерухомості боржника необхідно надати ... адресу її місцезнаходження. По найменуванню або ПІБ боржника БТІ інформації не дає. «Єдиним виходом з даної ситуації є об'єднання та уніфікація всіх реєстрів, що існують в Україні, в які вноситься інформація про об'єкти нерухомості, і надання до них доступу органам ДВС. Але, про те, коли це буде здійснено і, головне, яким чином, залишається тільки гадати ».

Як перереєструвати квартиру в новому реєстрі

Закон поклав обов'язок з перенесення даних з реєстру БТІ в новий на правовласників. При цьому зареєструвати свої права можна тільки у випадку первинної реєстрації або ж у разі отримання від державного реєстратора відмови у наданні інформації через її відсутність. Тому процедура перенесення даних виглядає наступним чином:

а) заявник (власник або інший правовласник) об'єкта нерухомості подає державному реєстратору заяву про видачу витягу щодо об'єкта нерухомості та інші документи;

б) державний реєстратор видає витяг, в якому сказано про неможливість надати інформацію щодо об'єкта нерухомості через її відсутність в новому реєстрі, і рекомендує зареєструвати свої права за новим порядком;

в) після цього заявник на підставі такого витягу подає заяву про реєстрацію своїх прав за новим порядком.

 

comments powered by Disqus